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[摘要] 今年开年后楼市提早的喧嚣起来,成交数据一直“飘红”,从市场表现和数据来看,房地产相比去年发生了一个很明显的变化,近郊已经取代主城成为刚需的主力。

????回顾金三银四楼市,3月中旬开始青岛相继出台了两轮限购新政,4月楼市开始“显效”逐渐走向平稳。但无论是新政前还是新政后,从市场表现和统计数据来看,青岛楼市相比去年都有了一个很明显的变化,近郊已经开始取代主城区成为刚需的主战场,如今西海岸和城阳都是刚需的热土。

????主城新盘大都户型大定价高 “小年轻”更多选择近郊并看好其潜力

????河南小伙小卢从2014年毕业留青到现在已有3年了,前些日子在城阳花费120万买了一套90㎡的精装房。“盘算买房半年多了,根据自己的预算,从年后就和同事一起看房子,市北,李沧,城阳和黄岛都看遍了,最大的感受是主城在售的新楼盘不多,而且很多是主推大户型,小户型房源很稀缺,价格也都不低,对于我们这种刚需来说无论是单价还总价是承受起来都很有压力。以往大家都说李沧是‘刚需圣地’,但如今李沧的新楼盘也不多了,主要集中分布在东李,很多都主推花园洋房产品,户型大不说,单价也都在两万元以上了,并不适合我这样的刚需。市北,市南,崂山就更不用说了,新楼盘少而且单价高,对于我们这些小年轻来说是‘高攀不起’了!”小卢笑着对记者讲起他的看房经历。

????小卢在比较之后选择了近郊的新楼盘,眼光放开了,可选择的楼盘就多,户型也更加多样性,且价格大都在可承受的范围内。“近郊的楼盘差不多都是一万多点,比起主城动辄两万多的房子来说我们更能接受,更重要的是有很多户型可选,且都集中在套二套三上。于是我选择了在城阳置业,之前和我一起看房的几个同事有和我做邻居的,也有在黄岛买了房子的”。

????小卢和同事之所以选择城阳和黄岛,一方面是因为主城区的新盘少,单价高,多以大户型为主。另一方面也是看中了大交通给近郊带来的便利和升值潜力,尤其是轨道交通,大大缩短了通勤距离,地铁让刚需“西进北上”成为了现实,城阳,黄岛,即墨和胶州等郊区板块的楼市从去年下半年开始,受到关注程度更高,很多人就是沿着已经公布规划的地铁线区看房的,大家十分看好地铁给近郊带来的便利和未来的升值潜力。

全市新开盘量与成交数据近郊占比增加明显 城阳和黄岛成新晋刚需片区

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????按照数据统计,刚过去的三月份,主城的新房成交量占比为21%,而去年同期新房成交中主城区的比重占据29%,相比去年下滑不少。具体分析,与去年同期相比,主城区的市南,市北,李沧新房成交占比都有明显下降,而近郊的黄岛,即墨,胶州和城阳成交占比都在上升。根据最新的成交数据,上周的新房数据显示整个主城区的新房成交量不及黄岛一个区,而黄岛和城阳的成交量占整个青岛市成交量的四成多。

????造成成交量区域变化的一个基础因素是主城区的新楼盘量减少。说起主城区新盘供应量减少最明显的分界线是2016年年中开始的,2016年下半年以后,主城区新盘成交的集中地:李沧,市北和崂山腹地株洲路两侧推新量都出现大幅度减少,而近郊的推盘量一直居高不下。主城推盘量减少的主要因素是主城区的地块开发逐渐趋于饱和,而从2015年开始主城区的土地出让脚步明显慢了下来,造成了开发商也没有“余粮”了。主城的新地块供应减少,“物以稀为贵”的大背景下,开发商更加“珍视”自己手中的主城区新盘项目,在产品打造上逐渐都走上了“中高端住宅”的趋势,对于刚需来说经典的7090户型大幅减少。如此鲜明对比下,性价比更高,又具有地缘优势和交通便利的城阳、黄岛就成了刚需眼中的“最优”——新晋刚需圣地。

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